Kaupungistuminen vahvistaa asuntojen hintakehityksen eriytymistä ja ikääntyminen sekä heikkenevä väestönkasvu vaikuttavat pidemmällä aikavälillä heikentävästi kokonaiskysyntään. Vuokralla asumisen lisääntyminen, asuntokuntien koon pienentyminen ja asuntomarkkinan muuttuminen sijoittajavetoiseksi painottavat asuntoarvioinnissa enemmän tuottolähestymistapaa kuin perinteistä vertailutietoihin perustuvaa asuntoarviointia.
Tilastokeskuksen julkaisemien tietojen mukaan asuntojen hinnat jatkavat nousuaan Helsingissä, Tampereella ja Turussa, mutta muualla maassa hinnat ovat laskeneet tai pysyneet ennallaan. Hintojen eriytymistä on tapahtunut myös eri kaupunginosien välillä.
”Asuntoarvioinnissa alueellisten erojen huomioiminen on korostunut. Yksittäiset alueet ovat saattaneet vahvan uudisrakentamisen myötä nousta hintatasoltaan nopeastikin, kun taas heikoimmilla alueilla on uskallettava laskea arvoja. Muuttotappioalueilla kysyntä on vähäistä, eikä kaikille asunnoille löydy edes ostajaa. Tällöin joudutaan pohtimaan, onko kohteille edes arvioitavissa markkina-arvoa”, sanoo Catella Property Oy:n arvioinnista ja konsultoinnista vastaava johtaja Arja Lehtonen.
Asuntoa arvioitaessa on huomioitava myös suhdannekehityksen vaikutus ja korjausvelan merkitys. Asuntojen korjausvelka lisääntyy, jos korjaaminen ei ole kannattavaa tai siihen ei saa lainaa. Lehtosen mukaan näissä tapauksissa asunnon purkaminen saattaa olla ainoa vaihtoehto.
”Asuntoarvioitsija joutuu työssään miettimään sitä, kuinka kaupunkiympäristön kehittyminen vaikuttaa asuntojen arvojen kehittymiseen ja niiden pysyvyyteen tulevaisuudessa”, kertoo Lehtonen.
Sijoitusasuntojen kysyntä jatkuu vahvana
Korot ovat edelleen matalia ja korkosijoitusten tuotto on heikkoa. Osakesijoitukset ovat riskipitoisia, mutta kiinteistösijoitukset antavat vakaata tuottoa. Sijoitusasuntojen kysyntä on ollut vahvaa jo pitkään ja se kohdistuu erityisesti kasvaviin kaupunkiseutuihin. Uudisrakentamisen myötä markkinoille on tullut teknisesti vähäriskisiä kohteita, joiden vuokrausaste on hyvä. Kilpailu hyvistä kohteista on puolestaan johtanut tuottovaatimusten laskuun. Myös kansainvälisten sijoittajien kiinnostus Suomen asuntosijoitusmarkkinaa kohtaan on voimakkaasti lisääntynyt.
”Asuntojen arvioinnissa ollaan uudessa tilanteessa, jossa tuottolähestymistapa arvioinnissa voi antaa kokonaisille asuinkerrostaloille korkeamman markkina-arvon kuin aikaisemmin käytetty yksittäisten huoneistojen arvoihin perustuva summa-arvomenetelmä”, Lehtonen sanoo.
Vuokratontti, kyllä vai ei?
Lehtosen mukaan vuokratontti tarjoaa rakentajille mahdollisuuksia, koska projektin aikana ei tarvitse sijoittaa rahaa tontin hankkimiseen. Sijoittajien suhtautuminen vuokratonttiin on jakautunut kahtia ja osa ei ole kiinnostunut vuokratontilla sijaitsevista kohteista. ”Tonttia voidaan pitää asuntosijoittamisen riskittömimpänä elementtinä”, Lehtonen kertoo.
Yksittäisen kuluttajan kannalta maanvuokrasopimusten vaihtelevat ehdot voivat muodostaa riskitekijän. Maanvuokran vaikutusta vastikekustannusten nousuun ei välttämättä ymmärretä. ”Sopimusehtoihin kannattaa perehtyä kunnolla”, painottaa Lehtonen.
Digitalisaatio vahvistuu asuntoarvioinnissa
Asuntoarvioinnissa olemme siirtymässä entistä vahvemmin automaattisiin arviointiohjelmiin, erityisesti pankkisektorilla. Arvioinnin laatuun vaikuttaa silloin lähtöaineiston laajuus, oikeellisuus sekä valitut muuttujat. Markkinoiden eriytyessä pelkkä historiallisen vertailuaineiston käyttäminen voi johtaa vääriin markkina-arvoihin. Alueiden kehittyminen pitää myös huomioida.
”Asuntojen automaattisen massa-arvioinnin myötä arvioitsijoiden rooli muuttuu. Yksittäisten kohteiden sijaan arviointi voi kohdistua kysynnän ja alueiden kehittymisen ennustamiseen. Tällöin arvioitsijoiden kokemus ja hyvä paikallistuntemus korostuvat”, Lehtonen kertoo.
Keskuskauppakamarin kiinteistönarviointilautakunnan toiminnasta vastaava lakimies Raisa Harju muistuttaa, että asuntojen arvonmääritys haastavilla markkinoilla vaatii aivan erityistä asiantuntemusta.
”Keskuskauppakamarin auktorisoimien AKA-kiinteistöarvioijien asiantuntemus on varmistettu vaativan auktorisointikokeen kautta. Kaikki AKA-arviot tehdään kansainvälisen arviointistandardin ja hyvän kiinteistöarviointitavan mukaisesti ja näiden noudattamista myös valvotaan. Asiantunteva arvonmääritys korostuu niin myyntitilanteessa kuin vakuusarvokysymyksissäkin”, Harju sanoo.
Keskuskauppakamari järjestää Kiinteistönarviointipäivän 28.11.2019 Clarion Hotel Helsingissä.
Lisätietoja tapahtumasta: https://kauppakamari.fi/hankkeet/tapahtumat/kiinteistonarviointipaiva/