Oikeusministeriö on pyytänyt 5.6.2023 Keskuskauppakamarilta lausuntoa työryhmän mietinnöstä koskien maakaaren muutostarpeita. Lausunto pyydettiin antamaan sähköisesti, lausuntopalvelu.fi – sivuston kautta. Keskuskauppakamari lausuu asiasta seuraavan.
Työryhmän tehtävänannon mukaisesti sen tuli erityisesti arvioida kirjallisen ja sähköisen kiinteistönvaihdannan muotovaatimusta ja toteuttamistapoja ottaen huomioon kiinteistönomistukseen liittyvä selkeys, ennakoitavuus ja oikeusvarmuus. Lisäksi tehtävänantoon kuuluivat eräät muut maakaaren sääntelyn selventämiseen sekä kiinteistönvaihdannan ja -kirjaamisen toimintamahdollisuuksien lisäämiseen liittyvät ehdotukset. Kiinteistönkaupan virhevastuuseen liittyvät kysymykset oli nimenomaisesti rajattu työryhmätyön ulkopuolelle.
Työryhmä ehdottaa muutoksia maakaareen ja kaupanvahvistajista annettuun lakiin. Esityksessä on arvoitu kahta vaihtoehtoista mallia sähköisen kiinteistönkaupan sääntelyn kehittämiseksi, mutta näistä ei ole vielä valittu esitettäväksi kumpaakaan. Työryhmä ehdottaa muutettavaksi kaupanvahvistajan määräyksen antamisen perusteita ja kaupanvahvistajan tehtävän ja virkavastuun selventämistä sekä kiinteistönkaupan esisopimuksen sääntelyn kehittämistä. Työryhmä ehdottaa myös muutoksia hallinnanjakosopimuksen kirjaamista ja kirjauksen oikeusvaikutuksia koskevaan sääntelyyn. Kirjaamismenettelyn osalta ehdotuksena on mm. alkuperäisen asiakirjan toimittamisen vaatimuksesta luopuminen ja sähköisen kirjaamishakemuksen vireilletulon ajankohdan selventäminen. Työryhmän ehdotuksessa on otettu huomioon myös hallinnon automaattista päätöksentekoa koskeva sääntely.
Yleistä
Keskuskauppakamari toteaa, että työryhmä on käsitellyt ansiokkaasti erilaisia muutostarpeita ja niihin liittyviä tavoitteita, asioiden nykytilaa ja muutostarpeisiin liittyviä sääntelyvaihtoehtoja. Keskuskauppakamari toteaa, että työryhmän ehdottamat muutokset ovat linjassa tehtävänasettelun kanssa sekä huomioiden se, että maakaari nykyiselläänkin toimii näiden osalta kohtuullisen hyvin.
Kaupanvahvistajaan liittyvät ehdotukset
Keskuskauppakamari kannattaa työryhmän esitystä siitä, että kaupanvahvistajasta ei vielä esitetä luovuttavan kokonaan. Keskuskauppakamari on jo aiempaan arviomuistioon liittyvässä lausunnossaan katsonut, että kaupanvahvistajaa koskevasta vaatimuksesta ei tulisi ainakaan vielä tässä vaiheessa luopua ja on edelleen samaa mieltä. Työryhmä on käsitellyt mietinnössä monipuolisesti kaupanvahvistajan käyttämiseen liittyviä taustatekijöitä, niissä tapahtuneita muutoksia sekä kaupanvahvistajan käyttämiseen liittyviä tavoitteita ja niiden mahdollista saavuttamista muilla keinoin. Keskuskauppakamari pitää hyvänä sitä, että kaupanvahvistajan pätevyysvaatimukset ehdotetaan säilytettäväksi ennallaan.
Sähköistä kiinteistönkauppaa koskevat sääntelyvaihtoehdot
Mietinnön mukaan sähköisen kiinteistönkaupan osuus on jäänyt vielä varsin vaatimattomaksi, joskin sähköisesti tehtyjen kauppojen osuus on hienoisesti noussut. Mietinnössä arvioitiin sähköisen kiinteistönkaupan osalta kahta sääntelyvaihtoehtoa; nykyisen sähköisen kiinteistönkaupan palvelun kehittämistä ja yksityisten sähköisten kaupankäyntijärjestelmien sallimista. Keskuskauppakamari totesi tältä osin, että mietinnössä on käyty hyvin läpi niitä mahdollisia esteitä, jotka ovat voineet vaikuttaa siihen, että sähköisesti tehdyt kiinteistökaupat eivät ole yleistyneet toivottua tahtia. Keskuskauppakamari kannattaa sähköisen kaupankäynnin edelleen kehittämistä. Keskuskauppakamari pitää mahdollisena myös yksityisiä kaupankäyntijärjestelmiä, kunhan luotettavuus, oikeusvarmuus, tietoturva ja vastuukysymykset saadaan varmistettua.
Mahdollisuus määrätä ilman muotovaatimuksen noudattamista tehdyssä esisopimuksessa kaupan tekemisestä kieltäytymisestä maksettavasta korvauksesta
Mietinnössä ehdotettiin, että ilman kiinteistönkaupan muotovaatimuksen noudattamista tehdyssä esisopimuksessa voitaisiin ennalta määrätä kaupan tekemisestä kieltäytymisestä maksettavasta korvauksesta. Keskuskauppakamari kannattaa esitystä. Vastaava menettely on voimassa myös asunto-osakkeiden suhteen. Muotovaatimuksen keventämistä voidaan pitää perusteltuna ja se lisää myös sopijapuolten toimintamahdollisuuksia.
Terminologia
Keskuskauppakamari kannattaa kiinteistöpanttioikeutta koskevan terminologian muuttamista siten, että laissa luovutaan käyttämästä ilmaisua ”sähköinen panttikirja”. Tältä osin on kuitenkin otettava huomioon riittävä siirtymäaika, jotta vakioidut sopimuspohjat ja lomakkeet ehditään päivittää.
Hallinnanjakosopimusta koskevan sääntelyn täydentäminen (kirjaamisen edellytykset ja oikeusvaikutukset)
Mietinnössä tuotiin esiin, että hallinnanjakosopimukset ovat yleistyneet tarkoituksenmukaiseksi tavaksi järjestää määräosin omistetun kiinteistön omistusoikeus kolmatta sitovalla tavalla. Voimassa olevan maakaaren sääntely hallinnanjakosopimuksiin liittyen on kuitenkin verrattain niukkaa. Tästä syystä mietinnössä esitettiin kolme erilaista sääntelyvaihtoehtoa hallinnanjakosopimuksen sääntelyn kehittämiseksi. Keskuskauppakamari kannattaa mietinnössä esitettyä sääntelyvaihtoehtoa 2. (selvennetään hallinnanjakosopimusten kirjaamisoikeudellisia edellytyksiä). Keskuskauppakamarin näkemyksen mukaan sopimuksen sisällöstä ei ole kuitenkaan tarpeen säätää liian yksityiskohtaisella tasolla
Muut asiat
Mietinnössä ehdotettiin, että erityisen oikeuden kirjaus voitaisiin poistaa rekisteristä kiinteistön omistajan pyynnöstä, riittävän selvityksen perusteella. Ehdotuksen taustalla on käytännön tilanteita, joissa oikeuden voimassaolo on lakannut sopimuksen irtisanomisen tai purkamisen perusteella, eikä oikeuden haltijalla näissä tilanteissa ole itse intressiä hakea kirjauksen poistamista. Keskuskauppakamari kannatti ehdotusta, mutta totesi, että riittävän selvityksen esittämisestä tulee huolehtia.
Mietinnössä ehdotettiin myös vaihtoehtoja virheen korjaamista koskevaan maakaaren sääntelyyn. Työryhmä näki tarkoituksenmukaisena sen, että asiavirheen korjaamista koskevaa sääntelyä kevennettäisiin ja yhtenäistettäisiin hallintolain sääntelyn kanssa. Erityisesti sääntelyn keventämistä tulisi harkita tilanteissa, joissa virhe on ilmeinen ja aiheutunut asianosaisen omasta menettelystä. Keskuskauppakamari kannatti tältä osin ehdotettua vaihtoehtoa 2., jonka mukaan asiavirheen korjaaminen ei edellyttäisi asianosaisen suostumusta, jos virhe on aiheutunut tämän omasta menettelystä.
Keskuskauppakamari kannatti myös siirtymistä kohti reaaliaikaisempaa saannon kirjaamista sekä kannatti sitä, että kirjaamismenettelyssä voitaisiin luopua alkuperäisen asiakirjan esittämisvaatimuksesta.